Le statut de copropriétaire pourra être différé lors des futures ventes de HLM

Dans une ordonnance publiée hier au Journal officiel, la ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales et le ministre chargé de la Ville et du Logement, Jacqueline Gourault et Julien Denormandie, mettent en place un dispositif visant à faciliter la vente de logements sociaux à des personnes physiques en en différant le statut de copropriétaires. Elle permet ainsi un report du transfert de la propriété de la quote-part correspondante des parties communes à l’acquéreur.
En application de l’article 88 de la loi Élan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), cette mesure a pour objectif de « favoriser la mixité sociale », mais aussi de « permettre aux bailleurs d'optimiser leur patrimoine et de développer des capacités de financement nouvelles », expliquent les ministres dans le rapport fait à Emmanuel Macron accompagnant cette ordonnance. Destinées à « favoriser l’accession sociale à la propriété », ces ventes de logements HLM permettront aux bailleurs sociaux de pallier la contraction de leurs budgets entraînée par la mesure de réduction de loyer de solidarité (RLS).
Lors des travaux parlementaires relatifs à la loi Élan, la nécessité que la vente de logements locatifs sociaux à un locataire soit sécurisée et encadrée avait été soulignée, notamment par l’AMF, afin d’éviter que les logements vendus n’accentuent les phénomènes de copropriétés dégradées que connaissent déjà de manière forte les collectivités locales. Il avait été également acquis que le futur acquéreur soit informé, préalablement à la vente, du montant des charges de copropriété des deux dernières années, de la liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipements communs à entreprendre ainsi que d’une évaluation du montant global des travaux et de la quote-part qui lui serait imputable.

En contrepartie, une « gestion simplifiée »  pour les bailleurs sociaux
Applicable à compter du 1er janvier 2020, ce dispositif, présenté mardi en Conseil des ministres, permettra ainsi « une transition »  de l’acquéreur vers le statut de copropriétaire. En effet, celui-ci échappera – pendant une durée maximale de dix ans à compter de la première vente effectuée dans chaque immeuble - à « certaines contraintes »  du régime juridique de la copropriété, notamment « financières », puisqu’il ne contribuera pas au paiement des « charges les plus importantes liées à la conservation de l’immeuble (ravalement, réfection de toiture, etc.) ». De cette manière, l'acquéreur pourra se « familiariser »  avec le statut de copropriétaire.
Cet outil « facultatif », est-il précisé dans l’ordonnance, donnera donc la possibilité aux organismes HLM d’assurer la gestion des parties communes de l'immeuble « sans avoir à appliquer les règles relatives à la copropriété, qui peuvent être source de difficultés de gestion et de coûts supplémentaires pour lui ». Il devra « entretenir les parties communes et les équipements communs », « veiller à leur conservation »  mais aussi « supporter les dépenses nécessaires »  à cet effet. Et s'il « assume seul la charge financière des gros travaux de l'immeuble, [...] en contrepartie sa gestion est simplifiée », expliquent les ministres qui rappellent que « l'objectif recherché est, à terme, la vente de la totalité des logements de l'immeuble sans que l'organisme HLM ne soit un copropriétaire parmi les autres copropriétaires ».
À noter que l’ordonnance définit également les obligations de l'organisme HLM, les obligations de l'acquéreur, ainsi que ses droits, et les conditions de sa contribution aux charges de l’immeuble. Ces obligations seront transmises lors des ventes éventuelles successives au cours de la période d’application de ce régime.
Consulter l’ordonnance.
Consulter le rapport remis au président de la République relatif à l’ordonnance.

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